Важнейшей характеристикой технического состояния конструкций, элементов, инженерного оборудования и здания в целом является физический износ. Под физическим износом конструктивных элементов и здания в целом понимают ухудшение их технического состояния во времени (потеря эксплуатационных, механических и др. качеств), деструкцию и перерождение материалов. В результате физического износа происходит соответствующая утрата стоимости элементов.
Физический износ характеризует техническое состояние здания и его конструкций. Предельный физический износ, при котором жилой дом признается непригодным для проживания, установлен «Положением о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденным Госстроем СССР, и составляет 70%. Развитие физического износа во времени происходит крайне неравномерно: на начальном этапе эксплуатации (в период приработки) физический износ увеличивается в среднем на 1,1% в год, такой же (или даже несколько больший — до 1,3% в год) темп увеличения износа на последнем периоде эксплуатации, в период же нормальной эксплуатации он составляет 0,35% в год. Неравномерность физического износа характерна даже для однотипных зданий, где разброс величины физического износа может достигать 150-250%. Физический износ наиболее точно определяется исходя из стоимости объективно необходимых работ на его возмещение.
Эти данные определяют отношение стоимости ремонта к восстановительной стоимости при соответствующей величине износа конструкции.